Dom

Jak bezpiecznie kupić nieruchomość?

Michał Wolański
Maj 23 2017

kupno nieruchomości

Zakup nieruchomości powinien być przemyślany i dokładnie przeanalizowany, istotnym elementem jest wizyta w biurze notarialnym.

Podstawowym elementem na tej płaszczyźnie jest umowa przedwstępna, która – zgodnie z prawem zobowiązaniowym – zobowiązuje jedną lub dwie strony do zawarcia oznaczonej umowy, nazywanej w praktyce notarialnej „umową przyrzeczoną” .

Inaczej rzecz ujmując, strony – w obecności notariusza – umawiają się na zawarcie określonej umowy.

Należy jednak pamiętać, że umowa przedwstępna określa warunki transakcji, ale nie oznacza jej zawarcia. Zgodnie z kodeksem powinna ona określać warunki, na których zostanie zawarta właściwa umowa. Z założenia umowa przedwstępna powinna zawierać także wskazanie terminu, w którym zostanie podpisana właściwa umowa. Możliwe jest jednak wprowadzenie do umowy właściwej zapisów, które nie zostały uwzględnione w umowie przedwstępnej.

Należy jednak zwrócić uwagę na to, że zarówno umowa przedwstępna, jak i przyrzeczona musi być zgodna z kodeksem cywilnym.

Umowa przedwstępna zawierana jest przede wszystkim w przypadku kupna/sprzedaży nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Umowę przedwstępną można zawrzeć w formie pisemnej lub ustnej, choć drugi wariant nie należy do najbezpieczniejszych – zdecydowanie lepiej posiadać dokument w postaci papierowej,pozwoli to uniknąć problemów w sytuacji, gdyby jedna ze stron próbowała uchylić się od podpisania właściwej umowy, czyli przyrzeczonej.

Inaczej rzecz ujmując, umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego gwarantuje możliwość skutecznego dochodzenia swoich racji, włącznie z przymusowym zawarciem umowy przyrzeczonej.

kupno nieruchomości

W sytuacji, gdy umowa przedwstępna nie ma posiada formy aktu notarialnego, strona zainteresowana zawarciem umowy ma wyłącznie prawo do ubiegania się o odszkodowanie, które ogranicza się wyłącznie do kosztów poniesionych na rzecz zawarcia umowy.

Szczegółowe informacje dotyczące zawierania umowy przyrzeczonej w postaci aktu notarialnego można znaleźć w art. 390 § 1 i 2 KC, która mówi: „Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.”

W tym momencie należy podkreślić, że w celu skutecznego przeniesienia własności nieruchomości i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego niezbędna jest forma aktu notarialnego, czyli tzw. przymus notarialny. Umowa przedwstępna w postaci aktu notarialnego w znaczny sposób wpływa na ważność umowy przyrzeczonej.

Jak wynika z artykułu 390 § 3 kc, roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej przedawniają się po upływie roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. W przypadku braku określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, czas na dochodzenie własnych roszczeń automatycznie się skraca, gdyż przedawnienie rozpoczyna się po upływie roku od momentu podpisania umowy przedwstępnej, a nie przyrzeczonej.

Reasumując, podpisanie umowy przedwstępnej w postaci aktu notarialnego to czynność obowiązkowa w przypadku zakupu lub sprzedaży nieruchomości. Ważne jest jednak to, aby w zapisie uwzględnić dokładną datę podpisania umowy przyrzeczonej – pozwoli to uniknąć ewentualnych problemów w przypadku chęci odstąpienia od umowy przez jedną ze stron. Warto pamiętać, że termin podpisania umowy przyrzeczonej może być wprowadzony w innym terminie niż podpisanie umowy przedwstępnej.

Udostępnij